近年來，都更成了房市相當熱門的話題，尤其是寸土寸金的台北市，房仲業者為了獲取符合更新資格土地的民眾個資，可說是無所不用其極，甚至有業者在取得個資後，竟無預警於深夜登門拜訪，把住戶嚇了一大跳。

　　根本沒有賣屋打算的夏姓民眾向民代陳情，今(100)年10月初晚上10點左右，突然有房仲業者前來按電鈴，對方開口就問要不要賣房子，夫妻婉拒仲介後，隔天另一位同公司的人員，又再度在同樣時間登門造訪。夏先生認為從未與房屋仲介往來過，仲介卻可以一字不差知道地址、姓名，又在深夜十點多登門「拜訪」，深感氣憤與不滿。

　　其實房仲業者要取得個資並不難，只要向地政機構申請或上中華電信網站點選地政服務系統，申請帳號輸入相關地址，一筆資料花費二十元即可獲得，也暴露了個資外洩的疑慮。

　　夏先生也曾向1999及古亭地政承辦員反應，地政承辦員僅表示幾乎每天都會接獲類似投訴，第二類謄本被房仲業者濫用，地政事務所也無可奈何，只能等待中央修改法令。

　　台北市議員林奕華認為，第二類土地謄本公開的目的，是為了確保買賣雙方土地交易安全，但如今卻成了房仲業者作為房屋物件市場開發的工具，與土地謄本公開的目的根本沒有關聯。

　　台北市地政局副局長曾秋木表示，土地及建物登記謄本係依據土地登記規則第24條之1規定核發，該規定將謄本分為第一類謄本及第二類謄本，其中第二類謄本係隱匿登記名義人之統一編號、出生日期及其他依法令規定須隱匿之資料，任何人均得申請。全國各縣市核發土地及建物登記謄本，也均依上開規定辦理。

　　曾秋木進一步說明，近來有民眾陳情，因第二類謄本未隱匿其地址致遭不動產相關業者騷擾，已函報內政部檢討第二類土地及建物登記謄本登記名義人「住址」公示之必要性，由中央檢討研議。

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經濟日報在台北國際會議中心舉辦「動盪與突圍─2012經濟投資展望論壇」，顏炳立擔任講座，主題「2012台灣房地產」。

顏炳立表示，沒有大賣壓，那來房價跌？台灣資金充裕，房價不可能跌3至4成，但2012市場將有價無量，建商不降價，企業拋B貨求現度寒冬。

他研判，台北市明年房價微降，豪宅仍是主流；新北市供給多，價格會降；台中市和高雄市的投資、投機都停止。

對於明年房市投資建議，顏炳立表示，「賣破銅爛鐵，轉進金銀翡翠」，若A級地段有貨源、價格鬆動，就要買，但要避開新北市外圍地區。

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包括台灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫銀行、彰化商業銀行、高雄銀行、台灣中小企銀、台中銀行、中華郵政公司及財金資訊公司今天舉辦「八大行局信用卡幸福優惠賺不停」記者會。

土銀主管接受媒體採訪時，對明年房市感到憂心，為避免房貸授信過度集中，將採「以價制量」的策略，挑選客戶，目前土銀對建商的土地及建築融資利率2.5%至2.6%起跳，至於明年房貸餘額預估將呈現「零成長」。

據了解，土銀為房地產專業銀行，房貸及土地建築融資可免受銀行法的限制；不過，由於土銀不動產授信餘額已超過總放款50%，日前主管機關盼望土銀的不動產授信比重不要再增加。

另據官方統計數據顯示房市低迷，今年前10月全台房屋買賣移轉件數30.8萬件，房仲業者預估，全年交易量將會跌破36萬件，約35.8萬件，交易量不僅比2008年金融海嘯的37.9萬件低，更創下自2004年以來新低。

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各地國稅局自去年10月開始，對近5年（94至99年度）個人從事不動產相關交易案件加強查核。

財政部賦稅署統計，截至11月底，各地國稅局查獲1071件、共短漏報綜合所得額47億2509萬元；預售屋炒房是大宗。

查獲案件中，逾7成件數在新竹以北，其中台北市查獲294件，平均每件補稅292萬元，還要加計0.5倍罰金，平均每件補罰高達438萬元；北區（新竹以北至花蓮）查獲486件，平均每件補罰156萬元。

中區（苗栗至雲林）查獲220件，占總數2成，平均每件連補帶罰109萬元；嘉義以南查獲71件，平均每件補罰118萬元。

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入夜後的台中七期，將近80棟豪宅，除了建築物外觀造景燈閃爍，豪宅內部黑鴉鴉的一大片，透出亮燈的戶數稀稀落落，葉先生一年前買下七期這棟豪宅18樓，始終沒有入住，空著毛胚屋，連裝潢都省了，他不出租也不賣，每個月還得繳8000元管理費，原來他要「養房子」。

葉先生：「只要你買對了地點，買好的位置，好的房子，到後面幾年，5年、10年，它一定會增值的。」

預售屋一坪30萬，買的70坪豪宅，葉先生沒有貸款，一口氣買下，就讓豪宅空在那，他透露，夫妻名下總共養了6、7間房，像葉先生一樣的「養房人」很多，數據會說話，台中市有「8萬戶」空屋，房屋供過於求，居全台之冠。

台中市長胡志強：「台中的房地產增值價高，所以有人在『養房』啊。」

房仲業者黃建勳：「以台中市的空屋率來說，大約是26%左右，主要存在的空屋，比較多是來自七期商圈。」

台中七期豪宅區的空屋率高達8成，而在七期外圍，市價千萬的建案，空屋率也很高，阮先生一個月前，以一坪19萬買了50坪大的房子，他花錢找工人稍微裝潢一下，把房子養好，等待時機，才容易出手。

但買不起台中市房子的民眾抱怨，就算很多空屋，房價卻下不來，只能望「屋」興嘆。

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房產市場急凍下，讓外界矚目的「三贏屋」，也慘遭流標！所謂的三贏屋就是買方還不出債務，把房屋交給台灣金服，以低於市價1到2成價格，公開標售，順便償還銀行債務，對買方，賣方以及銀行來說，三方都是贏家！而第一筆公開標售的土城三贏屋，34坪大小，每坪19萬，卻因為太貼近周邊的行情價格，加上屋況不夠好，因此流標！

令人關注的今年第一筆三贏屋也抵不過房市寒冬，一張標單都沒有，宣告流標，不過所謂的三贏屋長成什麼樣？看起來和一般公寓沒兩樣，客廳採光明亮，傢俱裝潢一應俱全。東森財經新聞記者 呂綵芯：「走到飯廳一看，這裡有裝潢好的現成櫥櫃供你使用，再來走到房間一看，走到主臥室看看，裡頭的格局方正，而且旁邊還有一套衛浴設備，至於再走兩步一看，這邊還有第二間房間，再來走到第三間房間，地板還有實木裝潢可以當作小朋友的房間或是書房使用。」

屋齡25年，34坪大小，3房2廳2衛浴，這回底價650萬，一坪19萬元，比附近行情價，每坪22萬元便宜一兩成。但是什麼是三贏屋，就是賣方還不出貸款，趁著住宅還沒面臨法拍以前，將不動產交給台灣金服，以略低於行情的價格公開標售給買方，最後把成交金額轉交給銀行，當作償還債務，讓買方、賣方以及銀行創造三贏局面，就叫做三贏屋。

這回第一筆三贏屋試水溫慘遭流標，未來恐怕得面臨降價重新標售命運，房產市場買氣急凍，內政部更調查，除了台北市以外今年第2季全台的住宅存量衝破810萬戶，供過於求，其中新北市有5.8萬戶空屋，台中市更高，8.5萬戶，高雄市也供過於求。

唯一只剩台北市住宅，短缺情況嚴重還缺7萬1006戶，專家認為台北市房屋需求量居高不下，房價要跌恐怕很難，台北市房價高高掛，學者說除非政府加深打房力道，不然無殼蝸牛想在台北市買屋，恐怕還是遙不可及。

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信義房屋選出的十大房市現象包括，「土地價格破每坪千萬元」、「豪宅價格坐二望三」、「店面價格每坪853萬元，公開交易新天價」、「桃竹中高房價創10年新高」、「商用不動產價量俱揚，交易量逾1500億元」。

其他尚有「 REITs首度清算，2宗破百億元」、「奢侈稅重手打投機」、「投資客大查稅」、「實價登錄三讀通過」、「預售屋履保與登記新制上路，雨遮登記不計價」。

信義房屋表示，今年台北市敦化南北路房市相當熱鬧，繼台北金融中心寫下每坪百萬元以上的行情，後續敦化南路的REAT(不動產資產信託)標售，也由壽險公司搶標買回；中華票券總部大樓，由頂新集團以總價新台幣46.29億元高價得標，若以改建效益拆算土地單價，每坪高達1405萬元，推升國內土地到每坪千萬元以上的單價新高。

其次則是豪宅價格坐二望三。去年底今年初的帝寶法拍案，最後買方取得成本每坪達200萬元，寫下國內豪宅公開價格的新高，同時也確立頂級豪宅市場朝向每坪3字頭邁進。一般住宅方面，全國主要都會區房價今年均創下新高，連大台北以外的桃、竹、中、高等區域，平均房價也創下近10年的高點。

至於店面行情，由忠孝東路四段香檳大廈寫歷史，三鼎 REITs(不動產證券化)的忠孝東路四段香檳大廈店面，以總價48億元標脫，換算一樓單價每坪約853 萬元、2樓每坪171萬元、B1每坪128萬元。今年 5月三陽忠孝大樓1樓才寫下每坪700萬元以上高價，香檳大廈11月標售再度以853萬元刷新行情，已是店面最高的公開交易單價。

信義房屋指出，今年政策上有魄力查稅、奢侈稅、實價登錄落實居住正義，但在房價漲價同時市場出現民怨，政府出手打房以平穩房市，首先國稅局先針對預售換約等民眾進行查稅，甚至近期也鎖定大咖投資客，查詢利用人頭炒作逃稅事宜。

除了積極查稅外，政府更祭出打擊短期買賣的奢侈稅，讓市場交易量頓時減少2到3成，近期地政相關法案也三讀通過，日後不動產買賣得實價登錄，增加房市交易的透明度。在預售屋的新制度方面，包括實施履約保證制度，登記方面以雨遮登記但不計價，希望可以達到公平正義的原則。YAHOO轉載

有巢氏房屋今天發布10月至12月20日成交資料統計，將大台北地區買方購屋動機分成自住首購、自住換屋、投資、資產配置與其他等5大客群，近3個月台北市自住（首購加換屋）買方比重達57.3%，換屋比首購多；鄰近台北市的新北市6區自住比重更高達72.4%，首購遠多於換屋。

有巢氏房屋統計，台北市和新北市新店、中和、永和、板橋、新莊、土城區等6個行政區投資比例呈現低檔，台北市平均5.8%、新北市僅剩4.4%，

在資產配置買屋方面，台北市和新北市走勢不同。有巢氏房屋統計，台北市近3月資產配置比重平均為24.3%；新北市資產配置買方持續下降，12月滑落至6.3%，導致近3月平均僅14.1%。

有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，台北市房價高，對首購族門檻太高，目前台北市主要買方以換屋族群為主，近3個月換屋族群占比皆在 3成以上。

劉炳耀指出，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）雖然對長期投資族群衝擊較小，但全球股市受到歐美經濟影響，投資人資產跟著縮水，口袋較淺的置產客進場意願明顯降低，台北市郊區及新北市置產客衰退嚴重。台北市市中心抗跌性及保值性較高的房屋，相對較不易受投資環境影響。

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內政部住宅統計資訊網公布第二季住宅統計，發現全台住宅存量約七百九十三萬多戶，但家戶數卻有將近八百萬戶，顯示住宅短缺超過六萬戶。其中最「供不應求」的縣市是「台北市」短缺八萬多戶，而「高雄市」與「雲林縣」則各短缺三萬多戶。但也有「供過於求」的縣市，前三名分別為台中市、新北市及桃園縣。（何庭歡報導）

房仲業者分析，由於台灣離婚率高居不下，許多家庭父母離異，導致戶籍數不斷攀高，另外有許多設籍明星學區、租屋設籍及選舉設籍等需求，都會造成分戶現象，因此才會讓全台家戶數暴增。

台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）指出，台北市住宅供給短缺八萬多戶，主因台北市各項資源優勢，都是其他縣市難以取代的，因此讓台北成為全台設籍需求最強勁的縣市，並且短缺數量逐漸擴大，在持續供不應求的情況下，更成為房地產市場中最抗跌的地區，短期之內價格下修空間不大。

而高雄市方面，過去一直是供給過剩，但從今年第一季合併升格後，供不應求的現象變得越來越嚴重。房市研究員王昫云認為，在台北房價居高不下，及奢侈稅加徵的兩大壓力之下，高雄市成為台灣房地產的第二個溫床，特別是在升格後，就業機會大增，財政經費也增加，再加上多方重大建設、綠地等利多加持，使高雄市能見度提高，未來房價也持續看漲。

「供過於求」部分，邱太（火宣）表示，台中市是全台最愛辦理土地重劃的縣市，公辦重劃區已經規劃到第十四期，開發土地上千公頃，建商卯起來拚命蓋，卻讓餘屋去化速度慢，造成明顯的供過於求。而新北市歷年來都是供過於求，但差距已經逐年縮小，顯示其他縣市移民到大台北的需求是越來越殷切。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

商辦巿場買氣呈現兩極發展，小型標案不是流標就是低價標脫，但地段佳、整棟優質標案則高價標出，且不斷刷新區域新高。根據永慶資產管理統計，今年台北市商辦均價每坪59.2萬、年漲2成，再創歷史新高！

展望明年，永慶資產管理總經理葉凌棋指出，商辦標案可望減少，除非重量級優質個案，否則多以議價方式釋出。

永慶資產管理分析，今年商辦成交均價每坪59.2萬，逼近每坪60萬元大關，價格較去年的每坪49.3萬、漲幅20.1％，預估全年成交件數將增加3.4％。

永慶資產管理協理黃增福表示，標售熱，商辦單價及總價明顯拉高，使今年商辦總交易金額大幅成長，壽險業及投資大戶持續加碼，今年購買商辦作為置產及自用需求的客源穩定成長，比重分別有52％及33％。

觀察台北市商辦交易量的主要商圈分布，依永慶資產管理統計，今年商辦交易量最多的前3名商圈為敦南商圈、內科商圈及信義商圈，其佔比分別為27％、19％及15％。黃增福分析，今年標售巿場最熱的敦南商圈，商業機能成熟度，吸金力強、增值空間大，故置產買家不惜重金加碼布局。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

大陸全國政協主席賈慶林一席「否定九二共識，兩岸協商就難以為繼」言論，讓房地產從業人員擔心兩岸和平紅利消失，恐衝擊房巿！德霖技術學院不動產經營系助理教授張欣民指出，這一波房巿榮景長達八年，堪稱史上最長，惟近三年熱度主要源於兩岸和平紅利挹注，兩岸關係一旦陷入僵局，房地產很快被打回原形。

「兩岸關係倒退，現處於盤整階段的台灣房巿，反轉態勢將會確立！」身兼不動產仲介公會全聯會公關主委的張欣民認為，歐債、美債疑慮未除、台股動盪、奢侈稅效應持續發酵下，若加上兩岸關係倒退嚕的利空襲擊，房價下跌不是一年半載，預期明年房價跌幅上看一成五至二成五。

面對未來房巿不確定性升高，不少房地產基層員工忍不住抱怨，外界關心科技業大放無薪假，卻沒有人關心房仲、裝潢等房地產相關產業。之前在房仲業工作的李恆宇直言，房仲業已出現關店潮，特別是過去投資客猖獗的地區，許多店頭收了後，沒有其他業者願意進駐下，相關經紀人、行政人員陷入失業困境。

「從事房仲業並不希望房價大漲或大跌，從過去經驗可以得知，兩岸和平，房巿才會穩定。」東森房屋文山加盟店長張益華不諱言，最近部分準備購屋的民眾，眼見股巿不好，國際經濟情勢低迷，總統大選又選情緊繃，連兩岸關係都可能不進反退，心中忐忑不安，表明要到選後才能做出決定。

也有業者持不同看法，常往來兩岸的中信房屋竹苗區經營者會會長蘇俊逸直言，兩岸經濟交流相當綿密，不論那一黨總統候選人當選，最後政策都會以民眾福祉為依歸，差別只在磨合陣痛期長短，加上大陸領導階層明年也將改組，相信他們亦會考慮兩地人民需求。

單純就房價漲跌分析，消費者態度不一，住在新北巿，看屋一年多，因房價太高，總是買不下手的陳雅燕認為，政府理應整頓房巿，像是蔡英文主張一年內推動實價課稅等，讓房巿更趨健全，屆時房價下跌，對長期為房價所苦的民眾來說，可謂一大福音。

也有消費者抱持不同看法，目前暫停看屋的置產族李國華指出，全球景氣不佳之際，兩岸關係陷入緊張，房價下修恐會長達數年，期間出手購屋的民眾可能陷入買在房巿初跌段的窘境，購屋之後，才發現房子巿值持續縮水。

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新北市新店地區的知名大社區花園新城，因為污水處理不當，造成大台北地區飲用水水源蘭溪受到污染，經過市府派員處理之後，向建商求償。台北地方法院審理之後，認定社區建商疏於維護，判賠近八百萬元。

（杜大澂報導）

花園新城是新店知名的大型社區，蓋在新烏路上的山坡地，不過，疑似社區的污水處理設施老舊，建商又疏於維護，造成社區的污水溢出，甚至流入翡翠水庫上游的蘭溪，由於蘭溪是大台北地區的飲用水水源，新北市府緊急派員處理，連同社區的污水設施，總共花了一年時間，才全部維修完畢，費用則是高達近八百萬元。

市府認為社區建商疏於維護，提出民事訴訟求償，不過，法院審理時，建商辨稱，市府曾經趕人讓建商無法自行維修，市府也沒有提過污染情形，因此，拒絕賠償。

法院最後認定，市府基於民眾公共利益，出面幫建商維修，當然有權向建商收取代為管理費用，因此，判決建商敗訴，須支付這筆款項，不過，全案還可繼續上訴。

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房仲業者今天(20日)指出，象徵房市景氣的申請建照數量今年可能創下近4年的新高，主要是桃竹地區以南的推案量居多，雙北市則受景氣信心面與高房價影響而下滑。展望明年，房仲業者認為狀況應該和今年差不多。

房仲業者「信義房屋」表示，預售市場在今年前10月的住宅類戶數，核准建照推案戶數達7.8萬戶，全年有機會超越去年、挑戰9萬戶，創下近4年新高。業者分析指出，雖然房市交易量在下半年逐漸下降，但每個月的推案數變動不大，因為選舉與稅制的改變只是對信心面的短期干擾，有土地在手的建商還是會持續推案，市場也有一定需求。

在各區域推案數量變化上，桃竹地區以南是主要成長地區，隨基本面改善朝正向復甦；雙北市則因為容易受到景氣信心與高房價等因素影響，使得推案數下滑。

展望明年，業者認為狀況應該和今年差不多。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說：『(原音)因為看起來明年大概還是覺得房市還是有一些外部景氣的挑戰，像雙北市來講，可能之前很多建商取得土地的成本已經很高了，如果遇到景氣的調整，可能在推案上會更小心翼翼、更謹慎，所以量要大也不太容易。』

至於桃竹以南地區，因為價格較低，只要景氣不太差，還是有一定的基本市場需求，這些區域的推案量會相對穩定。

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

距離2012年總統大選前倒數1個月不到，也是上周立法院三讀通過實價登錄相關條文後屆滿1周，近1周的房市，儼然陷入窒息期，買賣雙方都以靜待變。

展望年關前後房市，總統大選已經成為牽動買氣榮枯的最大變數，明年329黃金檔期，則是觀察2012年房市景氣變化的最佳指標。

根據最新調查顯示，代銷、仲介以及建商，觀察實價登錄三讀通過後，第1個星期的假日的交易情況後發現，全台房市買氣更觀望、停滯。

一來是總統選情陷入膠著、大家都在觀望，等待最後1個月，二來是實價登錄後，大家仍質疑未來會不會實價課稅？因為政府始終都沒有講清楚。

冠德建設副總經理洪錦欽昨（19）日表示，冠德目前正銷售中的預售屋接待中心，所接觸到的客戶反應顯示，大家普遍還能接受實價登錄，因為預售屋目前還沒辦理保存登記、沒有產權，不必實價登錄。但未來預售屋怎麼登錄？都沒有施行細則，因此對於預售屋的客戶來說，沒有太大影響。

不過，洪錦欽表示總統大選，還是牽動未來房市走勢、客戶出手意願的最大關鍵。

尤其，這2、3個月以來，房市買氣很清淡，進場看屋的客戶多半是已來看過的回籠客，因此，距離選前的1個月之際，預期膠著氣氛依舊，選後329檔的推案熱度，將是觀察指標。

創意家廣告副總經理何志正則表示，實價登錄三讀後1周以來，購屋客戶面對的衝擊並不大，反而是選戰陷入膠著，明年選後房市的走勢究竟會如何？這才是客戶高度關注的關鍵。

另外，實價登錄目前在預售屋市場，對客戶來說，最大的疑慮，是在於未來政府是否會按實價課稅，畢竟政府迄今並未對全民有所交待。

中古屋方面，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，實價登錄三讀後這1周來，中古屋客戶反對意見不大，因為年關前買方幾乎都以自住客為主，屬於剛性需求，並不介意實價登錄與否。反倒是2012年總統大選結果，才是自住客和置產客的關注焦點。

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工商時報【記者潘臆涵╱台北報導】

繼立院三讀通過「不動產實價登錄制度」，上周六總統辯論「實價課稅」成為焦點，並衝擊昨（19）日營建股應聲重挫6.26％，連帶拖累金融股大跌逾4％，成為台股大跌151點的震央。包括大眾銀、日盛金、皇鼎、新建、中壽、綠意、京城銀等全數亮燈跌停作收。

統計自12月1日金融及營建本波高點下跌以來，包括中壽、華南金等融資張數不減反增，中壽融資餘額昨更持續攀高至10.72萬張，股價卻跌停，三大法人合計賣超逾1萬張。

禮正投顧總經理毛仁傑認為，朝野兩黨總統候選人的民調過於接近，投資人擔心選後變天，兩岸正在進行的金融利多將會暫停，則今年最有影響的兩個利多題材包括中國市場開放，及中國參股台灣金融機構都將成為一個大問號。

營建族群同時受內憂外患影響，全球都在積極打壓房價，總統選舉的不確定性讓股市及房價的信心低落，資產營建類股在買盤縮手的情況下，賣壓一出籠，股價更容易急跌。金融類股在打房下，房地產貸款呆帳也自然會提昇，間接受到波及。

華南投顧董事長儲祥生表示，目前房市成交量萎縮，在實際成交價的資料庫尚未有足夠比數建置下，實價課稅真正要實施，恐怕要需要五年以上，實價登錄對營建業股價的衝擊已在上周反應，昨日大跌只是短線心理影響。但近期房地產成交量低迷，推案大幅減少，對未來兩年的入帳將有重大影響，如銀行不能維持利率，則營建業後市堪憂。

台新投顧董事長吳火生表示，雖然實價登錄不等同於實價課稅，但實價課稅是必然也是正確的趨勢，只是時間早晚的問題。金融類股雖多少會因房價修正，房屋貸款金額減少影響，但主要關鍵還是要看歐債後續的發展。

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象徵市場興衰的建照數量，今年呈現兩極走勢，上半年景氣暢旺，開發商樂於請照推案，預售市場前10月的住宅類戶數，核准建照推案戶數達7.8萬戶，全年有機會超越去年的8.5萬戶，創下2008年以來的新高。

信義房屋統計，2006年到2008年核發建照的戶數中，北市與新北市佔4成，今年僅占23%，台北市今年前10月的建照核發量僅3528戶，不及2006、2007年高峰期的4成；新北市今年前10月的建照量僅剩1萬4469戶，不及2006、2007年的一半，顯然大台北市場的推案數戶快速下滑。

大台北以外的市場過去幾年有效去化市場空屋，加上新案順利去化帶動整體房價走揚，建商加快推案腳步。桃園、新竹及台中地區今年申請建照戶數量有機會挑戰萬戶，高雄市則有機會創下近6年高點的1萬2954戶。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，台北市近年市中心土地朝「豪宅」方向規劃，加上土地取得不易，戶數越推越少，價格卻越賣越高；而新北市近年的林口、三峽大型造鎮案已告一段落，在缺乏重劃區的大型造鎮推案下，不再推案爆量，今年有機會挑戰建照1.6萬戶，但仍難敵2006年的3.7萬戶。

蘇啟榮指出，大台北以外區域的開發商推案積極，核發建照戶數最多的是高雄市，近年高雄地區的餘屋量已有效去化，甚至在地建商開始規劃預售產品，顯示高雄房市脫胎換骨，房市基本面改善搭配整體景氣回溫。

桃園地區則受大台北房市帶動，台北客到桃園購屋，大台北開發商也前進桃園推案，今年桃園建照戶數有機會挑戰2007年的1.1萬戶。

新竹地區今年前10月累計建照數戶約8800戶，有機會挑戰去年9400戶，創下近年新高，台中地區則同樣有機會超過萬戶，挑戰1.2萬戶以上的高檔水準。

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兵分二十七路！12月7日上午七點半，檢調以偵辦重大經濟案件的大陣仗，搜查列名房市炒手「三黃一劉」，綽號「勇哥」的北市中古屋投資大戶黃勇義住處、公司，以及旗下的炒房家族人頭戶，驚動地產投資圈。

《黑心投資客炒房告白》作者鄭詩韋指出，黃勇義鎖定北市中正、大安精華區的老舊公寓，進行全面掃貨之後，其炒房手段主要有兩個模式，如果是短期脫手的物件，會先進行天花板、新鋪地板以及牆壁粉刷，所謂「天地壁」整建施工重新包裝，隨即透過房仲出貨；另一個途徑，就是使用人頭買下舊公寓不同樓層，整批和建商談都更合作，持有物件的時間較長，但獲利比短期進出更為可觀。

據指出，這回檢調之所以能夠全面掌握黃勇義的人頭炒房集團，就是他傳真給房仲的一紙賣屋總表，成為遭民代檢舉的具體炒房事證，檢調再循線要求貸款銀行供出人頭資料，一網打盡，讓黃勇義成為「三黃一劉」當中，唯一因涉逃漏稅遭羈押的職業投資客。

鄭詩韋分析，黃勇義下手快狠，最高紀錄手上握有逾兩百筆北市精華區物件，對想衝業績的房仲來說，勇哥更是物件調度的源頭，甚至在售出物件之後，若還有買家指名成交，黃勇義會再次出面高價買回，以更高價回售給房仲業者的客戶，製造重複交易卻不斷刷新區域行情的紀錄。但如今，這個炒房戲法被拆穿，個體戶盤商沒有生存空間，大幅降低區域中古屋房價急漲的機率。

效應一：投資買氣退 投資客占比，降至一成五

永慶房屋傳媒中心經理李建興指出，黃勇義早在今年三月，就遭檢舉炒房，過去半年來，從預售市場到成屋市場，短期投資客進場即已明顯收斂。永慶房屋調查，今年六月奢侈稅實施之前，永慶房屋調查，北市房地產買賣有四成五比例，是投資客買進，但到今年九月，則已銳減至一成五，勇哥遭搜索一事登上媒體版面，遏止人頭買房，市場上投資客的比例勢必持續破底。

效應二：養房風再起 投資客靜制動，轉售為租

信義房屋信義店店長鄭堡聰表示，由於奢侈稅已經上路，兩年內移轉的物件將被課徵10％到15％的稅率，若在奢侈稅上路之前沒有出場的投資客，短期內因利率水準尚低，目前手上握有的物件，多數是轉售為租，「養房」風再起，不少屋主寧可當包租公，因此出現拋售潮的機率並不高。

效應三：房價將下修 北市有一成以上議價空間

而從今年六月奢侈稅上路起，到日前檢調徹查勇哥人頭炒房，這段期間市場投資買氣持續退潮，房市出現反轉下修的機率大幅攀升，加上歐債風暴與股市重挫，口袋深度不足的投資客終究得認賠出場，是現階段可以預見的結果，對買方來說，北市物件約有10％至15％的議價空間，也是今年以來的最佳買點。

居住正義的打房政策，讓炒房投資大戶落網現形，固然大快人心，但檢調抓了一個「勇哥」，只是收殺一儆百的短期效果，距離實現房價合理化的目標，才正起步上路。

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明年房價可能跌3～5%

記者陳永吉／台北報導

立法院在這個院會通過了地政三法，其中備受矚目的「實價登錄」雖也過關，不過全坤興（2509）執行長廖學新認為，地政三法通過對壓抑房價沒有特別幫助。他說，藍綠都在打高房價，預期明年房價可能跌3-5%，呈現量縮價穩。

廖學新表示，房價實價登錄後，將會使得現在公告地價慢慢向市價靠攏，地價稅未來可能會提高，同樣的，建商容積移轉成本也會增加，買容積會慢慢降低，過去由建商負擔容積，將由政府自己出面徵收。

不過這次實價登錄沒有將預售屋納入須即時公告範圍中，讓全坤興鬆了一口氣。廖學新說，如果預售屋售價也要即時登錄，到時候交易秩序會出問題，可能前一天買的客戶隔天就打電話來抱怨自己買高了，所以銷售結案再公告，相對合理。

他認為，今年房市相當詭異，藍綠都在打高房價，有人說可讓房價回歸理性，是短空長多，但打下來波及面太廣，整個房市成交量萎縮，預期明年房價可能跌3-5%，呈現量縮價穩，但有專家說要跌15%，這樣建商幾乎都要虧本賣，不太合理，倒是一些區域內開價太誇張建案，會回到合理價格。

推案改為訴求年輕族群

廖學新指出，現在公司的推案策略，就是不要推出那種給投資客買的建案，房子設計也不要浪費無謂的空間，室內空間要夠用、公設要低，訴求年輕族群，他坦言，現在要看市場有沒有需求，房子賣不賣得動最重要，總價1000萬以內，自備款200萬元最剛好。

全坤興是目前上市櫃建商中經營都市更新最有實績的公司，不過廖學新說，雖然現在房市景氣下滑，但都更還是不好談，自從台北市政府打出「一坪換兩坪」的政策，很多案子都要重談，但實際上要能一坪換兩坪是需要很多條件的，10個案子大概只有2個符合，所以都更還是要長期抗戰。

房市不佳，但因全坤興都更案比重較高，因此廖學新說，景氣對全坤興影響沒那麼大，公司一直賺合理的錢，不會大起大落，而且都更投入的自有資金比重很低，是以人力跟時間換取土地資源。

至於明年推案進度，廖學新說，要看景氣情況，估計上半年是療傷階段，公司第三季才會在新北市推出洲子洋重劃區內的3個建案，其中2個建案瞄準首購族，總價1000萬上下，坪數介於26-37坪；另外都更案貴陽街一期目前已經拆了1/4舊房子，估計最快也是明年第二季推出。

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全球景氣不明，國內政策打房，還有總統大選變數，下半年台灣房地產進入寒冬。幾乎可確定全年成交量比金融海嘯當年更慘，法院法拍屋的成交率連帶受到影響。

內政部公布10月份全國建物所有權登記資料，買賣移轉棟數持續下滑，拍賣移轉棟數是2004年以來單月新低，僅有846棟。另根據寬頻房訊投資研究室統計，五都1至11月法拍成交率比去年同期減少約5.11%。

寬頻房訊分析，法拍市場清淡，意味銀行利率維持低檔，即使手頭緊的屋主，透過中古市場就能脫手，減少流入法拍市場的機會。

台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示，台灣自住房貸利率約在1.84%至2%，中國大陸6%至7%、美國3.5%至3.6%，香港4.5%左右，台灣房貸利率相較之下非常低。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）上路後，不僅拍賣移轉量走低，拍賣占所有建物移轉比重也一路萎縮。

徐佳馨表示，一方面可能是屋主在低利環境下仍有支撐，債權人觀望市場，不急著處理債權，也是原因之一。市場不好，不少法拍案的一拍價格過高，往往到了二拍、三拍才有機會標脫，種種因素都減緩法拍移轉速度。

奢侈稅上路，一般房市交易以首購族等自用需求為主。同樣地，根據寬頻房訊分析，近期法拍市場多由有自住需求的民眾支撐。

寬頻房訊指出，以大台北地區為例，除了台北市精華地段搶手，受歡迎的還有外圍區域的低總價房屋。新北市11月份成交率21%，比10月提升2.23個百分點；但得標平均單價10月每坪新台幣12.08萬元，11月下降到6.23萬元。

徐佳馨表示，法拍取得的房屋仍受奢侈稅兩年限制，自然導致短期投資客紛紛退場。

對於想趁不景氣在法拍市場撿便宜的民眾，徐佳馨說，現階段買氣淡如水，但法拍不見爆量，未來市場動向相對詭譎，撿便宜難度可能比想像中更高。

寬頻房訊投資研究室則建議自住客，多看屋，多比較，反向思考，耐心尋找，還是有機會找到符合預算的住家。

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