少子化加上房屋的價格高漲等因素，使得都會區民眾購屋的偏好從傳統的3房，轉向較小坪數的「1加1房」或「2加1房」。房地產業者分析指出，目前房屋每坪單價高，使得民眾寧可住在空間較小、但有彈性、附近生活機能高的產品。

房地產業者指出，由於小家庭與頂客族家庭有逐漸增加的趨勢，統計台北市近幾年內的成交資料，傳統「3房」以上的房型需求比例有下滑趨勢，但可在房屋空間內依照需求，從坪數比較大的客廳或餐廳隔出1個書房或臥房的「1加1房」和「2加1房」，需求比例有逐漸提升的情形，顯示都會區的住宅需求空間，正逐漸轉向小坪數的格局為主。

房地產業者永慶建設暨代銷總經理葉凌棋說：『(原音)未來下一個世代的人，他的生活觀都是長這個樣子，兩房是主流，1加1跟2是主流啦，不會是3房是主流了。』

業者還說，民眾會選擇較小坪數的產品，除了家庭成員少的因素外，都會區市中心房價動輒一坪7、80萬起跳，在預算有限的狀況下，小坪數而且附近生活機能好的產品，就因此越來越受到青睞。

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

剛送走的兔年，房市歷經過奢侈稅正式開徵、居住正義三法立法通過、歐洲和美國經濟危機衝擊全球股市、2012年總統大選等種種考驗和波折後，龍年房地產進入全新的開始，將出現十大產業趨勢的變化和考驗，是變局、也是新局，是危機、也是轉機。

第一，量縮。元月總統大選宣告執政黨勝選，兩岸關係朝向正向開放的趨勢不變，房市信心回籠，雖有機會打破2011年房市的急凍狀態，但全台房市量縮的格局仍不變。

第二，台北市、新北市房價持平、甚至下修。自2011年6月奢侈稅正式開徵後，房屋交易逐月量縮，全年萎縮達3成，尤其新北市更顯著，在「量先價行」定律下，今年房價平均走勢將難以再創天價。

第三，總價「平易近人」產品，獨領風騷。晚婚已經是當前社會的普遍現象，單身族的消費行為也產生了特殊的單身商機，相對帶動2至3房的小宅產品，躍居房市主流，總價相對將較平易近人。

另外，內政部營建署陸續委託民間建商，動工興建板橋浮洲、林口機場捷運A7共2處的合宜住宅，每戶總價約5、6百萬元起至千萬元有找，對於週遭新屋帶來的價格衝擊，不容忽視。

第四，龍年龍子看屋潮、購屋潮顯現。今年龍年出生率可望大幅增加，許多以租屋為主的年輕夫妻，為龍子女，將陸續進場買屋。

第五，建商品牌效應發威，大者恆大、強者恆強。「假豪宅」將立刻現形，有利大品牌贏得消費者認同和信賴。

第六，房屋仲介業店頭，重新大洗牌。去年下半年很多店頭1個月成交不到1戶，今年可望吹起關店風。

第七，成交價轉回理性。7月實價登錄將正式實施，「開價嚇死人，成交笑死人」的房市異象，不易重現。房市交易將可回歸理性。

第八，商用不動產市場炙手可熱。在央行可望持續維持貨幣寬鬆政策下，低利環境仍在，游資水位相對豐沛，具不動產增值空間、長期穩定租金報酬率的精華地段優質商用不動產，仍將吸引國內外買盤追逐。

第九，房市國際化。全球景氣衰退，台灣房地產將開始「外銷」、國外房地產「登台」，蔚為新趨勢。

第十，都市更新速度放慢。財力不繼或看淡後市的建商，可能尋求同業接手都更案；都更屋主堅持分回比例的程度，有機會出現彈性空間。

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奢侈稅上路後，房市成交量急凍，趁著年假，現在在高雄，有建商為了吸引返鄉過年的遊子，主動推出優惠，春節4天來買屋，就送來回高鐵車票和免費住宿，希望帶動高雄的房市，果然才推出一天，就有3組成交。

位在11樓的景觀游泳池，可以俯瞰高雄市區的美景，一旁有峇里島風情的休憩區，另外一邊還有健身房，建商打造豪華公設，希望可以吸引購屋族的目光，甚至還搭上春節檔期，對返鄉過節的民眾，推出優惠。

建商總經理鍾榮和：「送高鐵來回票，台北到高雄，還有頂級的飯店住宿，晚宴以及遊高雄港。」

受到奢侈稅的影響，北部的房市交易量緊縮，有建商甚至已經率先喊出，開價下調15%到25%，相較於大台北的房價，高雄市這幾年的房價，漲幅雖然沒有這麼驚人，但是年後買房的觀望氣氛也同樣濃厚，建商打出另類的促銷優惠，4天春節檔期，送車票和住宿，就是希望能拉一些客群來看房。

鍾榮和：「大概比以往，往年多了3倍的人，最近也接到一些從國外回來的。」

建商春節不打烊，照樣敞開大門歡迎賞屋客，希望新的一年，房市能接連奢侈稅前的氣勢，繼續旺。

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信義房屋桃園區執行協理林三智說，房市仍受外在的歐債、景氣不佳及政府連串打房措施影響，後續房價將緩步下修，今年過年與總統大選接近，使全台房市前兩個月觀望氣氛濃厚，桃園在地需求幾乎停滯，但仍有台北客認為此時議價空間大，可以危機入市，部分地段好、總價較高的成屋成交情況不錯。

信義房屋中壢海華店長陳世耀表示，選前一天房市要用急凍來形容，但選後看屋潮溫和增加，不過並沒有出現類似4年前的慶祝行情。

陳世耀說，4年前換黨執政時，當時光是建商一天就要接待好幾十組客戶，房仲店頭來客量也是現在的好幾倍，成交量自然增加，當時曾有分店一度賣到沒有房子可賣，但這種榮景已不復見。

信義房屋南崁中正店專案經理簡仲厚說，總統大選前幾乎8成買方表達選後再決定，另外2成買方兩極化，其中1成是回來投票的台商或華僑，看好桃園房市與台灣未來展望，選擇購入總價較高的千萬豪宅，另1成是有實際需求的首購族，購屋金額約新台幣500萬元。

信義房屋新竹區協理王九思分析，新竹地區先前飽受無薪假的影響，但是在企業大老選前接連力挺並公開喊話後，選後買氣逐漸回溫，只要利率不升，新竹市內的房價不會有太大變化，後續公共建設預料將持續推動。

信義房屋竹北區協理朱大勇也說，竹科地區近月有急單效應，再加上桃竹選民偏藍居多，對藍營執政有信心，他評估竹北地區房價短期內仍將持平，主要是竹北地區建商開價趨於保守，價格較強硬，若新建案房價沒有下修，竹北周邊中古屋價格下修的可能性相對小。

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今年春節連假第一天，就有不少民眾一大早就出門看屋，最主要是因為國內建商前陣子喊出下修價格之後，代銷業者20號跟進宣布，台北市文山區新屋，年後出清要下殺到每坪29萬，這也是五年來首次出現2字頭新成屋！

一大早十點多，就算天氣灰濛濛，任先生依舊早起就跑到現場看屋，因為這裡的房價下殺幅度，讓人覺得不可思議。看屋民眾任先生：「今天又看到報紙開價29萬，好像比原來...因為我朋友也在這邊買，和他們的價格好像有掉下來，所以我來看一看。」東森財經新聞記者黃欽旻：「農曆新春一開始，國內代銷業者就在房市投下一顆超級震撼彈，宣布在台北市文山區，像這樣屋齡一年多的新成屋，下殺三成的價格，每坪開價29萬，這是近五年來台北市首度出現2字頭的新成屋房價。」

房市龍頭之一的興富發，喊出降價後，負責代銷的甲山林，20號在年終尾牙上宣布在2月要出清賣掉文山區餘屋，而且採用公開競標的方式，儘管最後拍定價預估會回升到30多萬，而且建案鄰近山坡福地距離捷運站有段距離，但已經在當地造成不小影響。新屋喊價，跌回三年前的水準，其實包括台北市南京東路、內湖地區，以及新北市的新莊，在建商宣布砍價後都已經出現價格鬆動的現象，建商代銷同時喊降價，今年新春想看屋的民眾，可要多比較比較。

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工商時報【記者王志煌╱新竹報導】

受政府打房的影響，雙北市最近房市冷清，許多投資客揮軍南下，向桃、竹區域進場，桃園、新竹不論在交通網絡便利或是生活機能完善抑或是週遭環境都是優質好地區。再加上桃園是全台工商產值最大縣、新竹有竹科高消費力的購屋族群，2012年桃竹的房市熱度也許不若前2年，但表現絕不遜於其他都會區。

桃園部份，根據台灣房屋研究中心調查，2012年龍年桃園房市熱門區，包括有：桃園市中正藝文特區、中壢市SOGO海華商圈、桃園市文中路縣政府週遭、八德廣豐工商綜合區。

相較於大台北地區的房價負擔成本，在桃園購屋相對輕鬆，再加上桃園享有機場捷運線、高鐵、桃園國際機場等3條重大交通建設優勢，為桃園房市注入活水，預料未來增值動能十足。

位於北桃園地區的桃園市，以中正重劃區及週邊區域為首選，其中又以中正重劃區的區位相對較佳，由於該區位於南崁交流道及南桃園交流道之間，交通相當便捷，加上有中正藝文園區及展演中心的加持，讓該區整體住宅品質以及商業發展更上一層樓。

另外，桃園市文中路以北、國際路以東、永安路以南的縣政府週遭128公頃農地計畫以區段徵收方式整體開發，是位於縣政府旁精華地區，規劃完成後，將能吸納鄰近地區人口進駐，相當具有發展潛力，目前桃園縣政府已審議本區段禁建案，讓區域農地買賣相當活絡，將改為住宅區後，即可帶動整個桃園市縣府特區之發展。

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

捷運宅即將出現「新面孔」，並且即將上市！捷運宅┼合宜住宅的雙重DNA，使得1月10日內政部營建署才和4家得標建商正式簽約的機場捷運林口合宜住宅，目前已躍居為市場詢問度最高的大熱門亮點。

連結桃園國際機場和大台北捷運系統的機場捷運，計畫將分成兩階段通車，其中三重站到桃園環北站，預計民國103年6月就可通車，104年底預計一次通車抵達台北車站。機場捷運動工以來這些年，也造就沿線房價紛紛喊漲。

而住宅市場上最近出現的一個新面孔，更躍居為市場上詢問度相當高的最夯產品，就是內政部營建署推動的合宜住宅，其中機場捷運線位於林口A7合宜住宅，在今年1月10日和建商正式簽約，營建署規劃今年6月開始預售，103年完工交屋，每坪售價不超過15萬元。

其實自2011年12月板橋浮洲合宜住宅正式動工，年底開放登記以來，加上林口A7合宜住宅也在年初正式簽約，使得合宜住宅猶如躍居為捷運住宅市場的生力軍，營建署接獲申請登記案件幾乎破表。

營建署長葉世文表示，自去年底開放登記至今，目前已累計7,300件登記，預估今年農曆年後可望破萬件。

機場捷運林口A7站合宜住宅，是在2011年12月決標，由遠雄建設、皇翔建設、名軒開發、麗寶建設4家公司簽約。

營建署長葉世文表示，機捷合宜住宅共計3,960戶，其中3,761戶為出售，每坪不得超過15萬元；另有199戶為出租合宜宅，每坪每月租金在250元內，要讓年輕人及中收入戶者，買得起高品質「好宅」。

葉世文說，板橋浮洲的合宜住宅將於今年4月開放預售，機捷則於今年6月開放預售，預計103年完工交屋，配合機場捷運通車的時程。

營建署規劃，至2012年12月31日之前，民眾都可申請板橋浮洲、林口A7機場捷運2處的合宜住宅。凡通過新北市府資格審查的民眾，再經由營建署公開電腦抽籤，選出正選和候補的申購序位，並於建商公告受理期限內，辦理後續購屋、簽約等事宜。

根據營建署定出的坪數規劃和售價上限，估計A7林口合宜住宅每戶總價，大約750萬元可晉身有殼階級，房價大概是附近林口新屋行情的7折左右，也是大台北都會區捷運沿線最便宜的新屋。

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工商時報【記者王志煌╱新竹報導】

新竹市新都心計劃區、新竹縣竹北二期台大附近商圈、新竹市八大學區，是台灣房屋研究中心調查的2012年新竹房市熱門區。因新竹有竹科大量的年輕工程師的首購族群支撐，2012年仍有一定的市場需求。

看好竹科商機，早在10多年前就已有中部的知名建商，如豐邑建設等，北上新竹市及竹北市佈局房地產市場。相較於台北、台中地區的土地取得成本，外縣市的建商出價顯然對於相對低價的新竹地區決不手軟，在土地成本墊高後，就出現了一波從外縣市「複製成功經驗」而來的豪宅熱了。

另在世博台灣館的加持下，新竹市新都心區也成為熱門區域，該區主要道路為光復路、忠孝路、食品路、東光路，由於這一帶是新竹市較早開發區域，因為相對生活機能成熟，空地有限。

而新都心計劃區早期為工廠區，目前仍有大片土地未開發，因地處新竹市區、竹科、明湖別墅區之中心，為精華地段，未來潛力無窮。

除了上述區域，新竹市鄰近南雅大潤發、光華商圈一帶的眷村改建國宅，也成為竹科首購族詢問度頗高的區域。

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

2012年總統大選順利落幕，房市能見度也可望儘早撥雲見日。展望農曆年過後的房地產後市， 「3多3空」勢必牽動金龍年的景氣榮枯。

在利多因素方面，首先低利環境可望維持。由於美國第三次量化寬鬆貨幣政策可望推出，市場資金應會轉向低風險的投資市場，例如房地產，在游資充沛、利率可望維持在1.9％之際，為促進民間消費和投資，預期龍年房貸利率還有下調的空間，有利於房市累積能量。

其次，選後的兩岸關係可望朝向更穩定開放正向發展。去年底執政黨釋出的兩岸和平協議議題，若進一步展開兩岸對話，金融互動將可望更便利，房市在總統大選的干擾和不確定性因素消弭之後，應該會早日看到春天，恢復動能。

再來是，商用不動產市場仍為滿手現金的金融壽險公司、傳產大戶、中實投資者的最愛。預期在兩岸持續良性互動、陸客來台自由行帶來店面和旅館等商用不動產市場需求之際，龍年商用不動產市場不會沈寂，住宅市場恐怕得先暫時退場，讓商用不動產躍居市場主力。

只要兩岸關係不走回頭路，在兩岸已簽署金融MOU、ECFA正式生效後，兩岸相互投資和經貿持續密切往來，可望為台灣不斷的注入活水，目前台灣企業投資中國大陸的總金額，排名全世界第2位，約1,108億美元，但中國來台投資總額迄今只有1億7千多萬美元，二者逆差達千倍之多，相對的未來成長空間很可觀，可望引進國際級企業進駐台灣，帶動商務辦公大樓和商用不動產。

至於在牽動龍年房市利空因素方面，主要要觀察3大變數。首先，歐債危機何時解除警報，牽動全球股市、房市、匯市的神經，全球2012年經濟成長率紛紛下修之際，台灣今年大致不能保5、估計約4％左右。

央行評估，歐債危機對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟2012年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機。於是，對購屋客戶來說，經濟成長動能是否好轉，將是牽動房市榮枯的最大隱憂。

第2，在政府積極推動居住正義政策、房地產稅制改革下，2012年將釋出近8,000戶「合宜住宅」上市，可能衝擊到局部區域的房價。

第3，奢侈稅2011年6月開徵後，逼使3成投機客退場，交易量萎縮達3成，在「量先價行」的市場定律下，部分區域房價難免面臨下修的考驗，「賣方漫天開價，買方狂砍殺價」的情形，將屢見不鮮。

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工商時報【本報訊】

孟子「梁惠王上」第七章：孟子…曰：「無恆產而有恆心者，惟士為能。若民，則無恆產，因無恆心。苟無恆心，放辟，邪侈，無不為已。及陷於罪，然後從而刑之，是罔民也。焉有仁人在位，罔民而可為也？」總統大選之前，為實現「居住正義」，馬英九總統強力主導通過「土地五法」（「不動產經紀業管理條例」、「地政士法」、「平均地權條例」、「住宅法」及「土地徵收條例」），為其第一任屆滿前之重大政績。如今，馬總統順利連任，應能在第二任的任內，貫徹初衷，不但消弭「若民，則無恆產已。及陷於罪，然後從而刑之，是罔民也」之社會問題，也期望能滿足「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏」的社會期待。

其實，「居住正義」包括層面甚廣，至少應讓弱勢者有安居之處，讓購屋者不受高價剝削。「住宅法」第二章規定，為協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居住宅，政府得視財務狀況擬定計畫，辦理補貼住宅之貸款利息、租金或修繕費用；另外，該法第三章還授權行政部門，得規劃只租不售的社會住宅。凡此種種，都有助於協助弱勢者得到安居之處。至於協助購屋者免於被高價剝削，則在「不動產經紀業管理條例」增訂第24條之1、「地政士法」增訂第26條之1，規定所謂的「實價登錄」，讓購屋者能夠有清楚的價格資訊，不致被舌燦蓮花的房屋仲介業者高價誤導。這些規定都用意良好，值得肯定。

然而「徒善不足以為政，徒法不足以自行」。「土地五法」號稱「居住正義五法」，才一頒布，就被許多愛之深、責之切，或長期以來對土地政策不滿的團體找出漏洞。例如，有關實價登錄的部分，消基會提醒，離居住正義還有一大段距離，除建議內政部擬定子法時，應針對業者申報成交資訊的時間點明確定義，也提醒容許預售屋建商不必負登錄義務，將可能成漏網之魚，而使法令美意破功；另外，公告的交易價格「區段化」範圍太大，則讓有意購屋者對房價霧裏看花，應盡可能縮小。

土地正義大聯盟則強調，區段徵收攸關人民工作、生存權利，不只是居住問題，但「土地徵收條例」不僅將爭議簡化為「價格」問題，就連所謂「市價徵收」也是政府自己說了算，完全是在「呼攏」人民。該聯盟以最近台中市某區段徵收案為例，政府用低廉工業區土地和農民交換珍貴農地後，讓農民失去謀生能力，之後他們只能被迫賤價賣出工業區土地，簡直就像是被「分層剝皮」。這是政府需要進一步溝通與修正之處，才不致使良法美意在執行時大打折扣。

此外，在「居住正義五法」完成立法之前，政出多門的各項政府住宅政策：「現代住宅」、「社會住宅」、「合宜住宅」及「青年住宅」，實在應該做個整理。因為在「住宅法」裡只有明定「社會住宅」及「合宜住宅」的定義，賦予政府興建「社會住宅」及「合宜住宅」法源依據，其中「社會住宅」只租不售，並以混居方式讓青年學生、初入社會就業者與特定資格的弱勢戶生活在同一個社區；「合宜住宅」則由政府招商投資興建，以平準價格優先售予一定所得以下且無自有住宅者。至於現行的「現代住宅」、「青年住宅」則分別由經建會與工程會推動，這些「自走砲」雖然立意良善，但既無法源，又各自為政，在「居住正義五法」完成立法之後，實宜加以整併。

事實上，「居住正義」五法推出時有點急就章，當初也多少帶有點政策利多的成分，其中缺失在所難免。建議馬總統既然有意規劃每月與不同公民團體會面，則宜儘早規劃針對民間各項批評做妥善解釋或修正，並且諮諏善道、察納雅言。更何況「計利當計天下利」，居住問題乃是民生六大需要（食、衣、住、行、育、樂）之一，馬總統「留名當留萬世名」，實應在居住正義方面求其止於至善。

要言之，馬總統要做一個深知民間疾苦，得以留名青史的偉大總統，在居住正義上仍有可以繼續努力之處。其根本之道，在於「方法要多管齊下」，但「政策不宜政出多門」。現有的「現代住宅」、「青年住宅」宜加以整併；另外，現有各種「住宅優惠貸款」，也應該事權統一，設立單一窗口，讓民眾不必分別洽詢不同政府部門，打聽自己究竟可以是用何種優惠貸款，甚至因為資訊不足，而未能得享其應得權益。這些看似小事，然而「莫以善小而不為」，必須多為基層小民設想，才能讓庶民大眾「有感」。

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中國時報【文╱黃繡鳳】

台中市政府日前公告土地現值，大台中共調漲15.7%，不但是五都最高，也是全國之冠，其中與交通建設關係密切；如去年年底通車的生活圈四號道路，順利連結北屯、松竹、太原、太平以及大里，另外接續松竹路到潭子中山路段也將於今年11月完工通車，對沿線房市更是一大利多。

信義房屋台中區協理廖慶洲指出，生活圈四號道路通車後，連結環中路，等同完成大台中地區的環狀道路，包括中市松竹路以南、太原路以北、旱溪東路以東的十期重劃區，以及旱溪東路以東、精武東路以南及振興路以北的九期重劃區，都因環狀道路受惠。

屆時除了解決太平塞車問題，還將帶動台中市東側的發展，包括北客到台中遊玩不必繞道中清路即可進入東區及一中商圈，從太平到高鐵也可節省一倍的時間，太平區將會有一番新的面貌。

過去太平聯外交通被旱溪以及台鐵隔開，台中橋樑最多的地區就屬這裡，光是聯外橋樑就多達三、四座，去年為了銜接北區，新橋金母橋才剛開通。除了交通，其實太平市內生活機能便利自成封閉式商圈，連鎖速食店林立，光是中山路上十來家金融行庫，區內聚集不少中小企業。

信義房屋店長陳光裕表示，生活圈四號道路規劃和興建期間，太平新光重劃區以及北屯十期重劃區，部子重劃區等地的房市就日漸加溫，重劃區土地標售案火紅，像是新光重劃區今年四次標售土地案，價格屢創新高。

從去年每坪地價11萬元到今年17、18萬元，截至上個月標售，更飆到26萬元，他認為，在土地成本墊高下，建商推案勢必會再度帶動中古屋行情，未來太平新光重劃區和十期部子重劃區，整體房價還會穩定成長。

他說，觀察信義房屋2011年下半年成交發現，已有不少來自市區包括西屯、南屯甚至中科園區的買方，顯示出四號道路通車的一大利多。目前新光重劃區已有大批建商進駐推案，包括勤美、太子、裕國、豐邑以及大毅、大城等建設公司，其他包括十期重劃區和?子重劃區，預估今年內將會有超過40個建案。

太平地區雖以透天別墅為主力產品，但今年建商推案則以大樓居多，目前別墅新成屋地坪20~23坪，總價約800~900萬元，十年內的中古屋別墅700~800萬元，十年以上約500~600萬元，大樓部分中古屋，屋齡十年以上每坪約6~8萬元，至於大樓新成屋部分每坪約為15~16萬元之間。

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　　兔年已近尾聲，回顧2011年的房市，根據國內房仲業者統計發現，雖然整體買氣萎縮，但市場接受度高的價格帶變化不大，較特殊的僅有台北市、台中市與高雄市，皆出現高總價產品比例微幅下滑的狀況。

　　以台北市為例，雖然滿足自住客的三房產品已突破2,000萬元以上，但面對外在環境的不確定，高價產品仍略顯失寵，成交占比小降0.23%。而超低價300萬元產品，則是表現最不俗。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，台北市超低價產品除了套房外，較有可能是車位等低總價，又有穩定投報的產品，以現階段經濟前景不確定的狀況下，對於一些長期投資的民眾而言，這類產品仍有相當吸引力。

　　至於台中市與高雄市表現較為平穩，台中市近兩年都是以300~500萬產品最受歡迎，高雄市以300萬產品獨佔鰲頭，不過雖然比例高，但幅度卻出現降低。徐佳馨指出，除了房價起漲因素外，許多購屋人會轉進縣市升格區域購置屋齡較低的新房子，也是讓較高價位產品成交比例拉高的原因。

　　相較於其他三都，新北市2,000萬以上產品的成交比例在2011年微增1.33%，而700萬以上產品買氣也加溫，其中700~1,000萬產品增加幅度略高，達3.83%。徐佳馨則認為，除了房價起漲，受惠於台北市房價過高，不少台北市客轉進新北市，這些客群對價格接受度較高，加上不少是換屋客戶，對中高價成交貢獻不少，不過雖然中高價比例增加，但現階段500~1,000萬仍舊是新北市的主力。

　　整體而言，徐佳馨表示，熱賣版塊變化小，表示房價修正幅度不大，但成交明顯量縮，顯見市場對價格已經產生質疑，因此放慢了進場腳步，長此以往對於開價過高的產品將更為不利。

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在政策打壓、歐債風暴、股市重挫三大利空夾殺下，國內房價漲勢終於譜下休止符；展望2012年，房價持續調整是各方共識，但房市可望軟著路，2012年不失為購屋的好時機。

國內房仲業者「台灣房屋」每年都會選出台灣房市十大代表字，2011年雀屏中選、得票最高的代表字是「凍」，反映2011年房市在諸多利空衝擊下，出現買氣急凍、交易萎縮、房價僵固的急凍情況。對比2010年的代表字「狂」（資金熱錢狂潮湧進，房價狂飆、狂漲的現象），以及2009年的代表字「活」（意味在歷經金融風暴後，房市快速回升、恢復活力），2011年開高走低的房市，的確出乎大家意料之外。

從永慶房產集團內部票選的2011年影響房市10大事件，就可以清楚掌握過去一年房市的脈動。其中名列第一的是奢侈稅，這個懲罰性課稅在二月底宣布後，宛如一枚房市核彈，讓首當其衝的房市投資客雞飛狗跳，也讓走了8年多頭的房市出現轉折點。之後奢侈稅在立法院火速通過，並在6月1日正式上路，至今已造成投資客銷聲匿跡，新成屋市場閉鎖，預售屋市場萎縮，建商延遲推案等種種效應。

政策打房並未打垮房價

儘管各方對房市看法由多翻空，但客觀來說，國內房市迄今為止的表現其實較預期還強。為什麼這麼說呢？先來看2011年房市的市況，在重大利空接二連三衝擊下，房市卻呈現量縮價穩格局，儘管成交量大幅萎縮（與年初相比大減三～五成），但全台五大都會區房價並未出現明顯鬆動，部分個案、區域甚至還續創新高。而根據永慶房屋的最新統計，2011年12月台北市中古屋每坪均價為50.5萬元，站穩50萬大關，相較整年高點52.1萬元也僅小幅下修3％；再看新北市的12月均價，仍站在全年最高點30.9萬元，顯示房價在連串利空中仍相當堅挺。

相較於台股整年度大跌1900點、跌幅高達21.18％來說，房市表現稱得上「可圈可點」。要知道2011年政府打房力道之重、手段之猛，在國內房地產史上可說是前所未見；加上歐債的重大利空，房市走勢確實跌破許多人的眼鏡，也讓許多大力看空的學者大惑不解。

興富發「降價說」投下房市震撼彈

先前房市空頭中最具代表性的無疑是「空頭總司令」張金鶚，以及前國泰金控副董事長蔡鎮宇；但原本是死多頭代表之一的興富發建設集團董事長鄭欽天，卻在元月初集團尾牙時丟出震撼彈，鄭欽天指出，2012年台北市、新北市的整體房價將下跌15％，而興富發的推案價也將率先下修，預估開價降幅最高達25％，希望一次調整到位接近消費者期待的價位…。興富發無預警拋出的炸彈，立刻在房市掀起波濤，也讓建築同業錯愕不已。

興富發開出第一槍，同業、法人圈反應相當兩極，私下評論時多表示可以理解興富發建設的作法，但也多認為這是一招險棋，其負面後座力難以預測，因為此舉可能引發消費者更大的觀望心態與預期心理。目前絕大多數同業都表示不會跟進，「興富發效應」衝擊程度到底有多大，市場仍在密切觀察。最重要的觀察指標將是2012年329檔期的表現，屆時如果房市交易正常，沒有發生連鎖性的價格破壞，此一利空訊息將被定位在個別案例，影響也將逐漸淡化。

展望2012年，國內房市到底如何演變，不但是許多人相當關切的課題，更緊密牽動經濟情勢。房價下修基本上是各方共識，不過修正幅度看法分歧；根據永慶房屋的趨勢預測，房市價量修正將持續到第二季，北市修正幅度估計約一成；至於新北市部分供給量大的區域，不排除有下修二成空間。另外台灣房屋評估下修空間約15～20％，同時也認為第二季是購屋好時機，有機會買到物超所值的標的。至於中、南部由於漲幅不大、房價相對合理，幅度相對有限，甚至不排除持平甚至小幅補漲機會，因此中南部購屋者態度可以更積極一些，尤其是龍年的結婚、生子潮，首購族可以把握這個躋身「有巢氏」的機會。

5大變數左右國內房市

不過景氣動向則是目前在高檔量縮盤整的房價最大、最不可測的敵人，如果歐元區能撐過第一季的高危險期，歐債危機可望緩解，全球經濟就有機會軟著陸，房市當然就沒有硬著陸的理由，甚至可能因遞延的買氣出籠使房價出現小幅補漲。反之，如果歐洲、甚至中國大陸情勢惡化拖累全球經濟，則覆巢之下無完卵，屆時不論房市賣方口袋再怎麼深，想不降價都不可能，屆時房價不排除出現15～20％的跌幅，估計經濟情勢在年中前可漸趨明朗。

至於兩岸關係也可定位在中性因子！長遠來說，兩岸關係持續發展已是難以逆轉的趨勢，即便因為政治因素導致停滯，最多就是使房市失去炒作、想像空間，不致拖累房價下跌；反之若在選後大勢底定下，兩岸關係穩定發展，對房市將是一大利多。壹傳媒主席黎智英就篤定指出，陸資早晚要大舉登台，台灣房市一定會大爆發，5年、10年內，房價將會漲得「很厲害」。

2012應是有秩序的調整年

綜合5大變數分析，2012年房市將是有秩序的調整年！在經濟前景不明，投資風險升高下，房地產的保值性、穩定性仍將受到許多高資產人士的青睞。以2008年金融海嘯的經驗值來說，當時不論股票、基金、衍生性金融商品甚至包括債券，都讓許多人蒙受鉅額損失甚至化為烏有；相對之下，房地產不但跌幅最少，甚至在情勢回穩後迅速再創新高，這個經驗深植在許多高資產人士的腦海中，展望2012年，只要兩岸關係無虞，經濟情勢沒有急速惡化，長線置產買盤將再度出籠，畢竟房地產仍是低利、景氣保守環境下的資金最佳去處。

另一個值得觀察的趨勢是豪宅市場將再領風騷、並與一般住宅正式分道揚鑣。2012年豪宅市場的領頭羊是預計農曆年後公開、位於信義計畫區的皇翔F4，號稱每坪300萬元，據了解，未來有心將挑戰每坪300萬天價的頂級豪宅案，就有F4、亞太會館、信義計畫區D5案、頂新集團的華票大樓改建案、國揚集團的仁愛116改建案、信義聯勤、潤泰創新的植物園案等，7大超豪宅案能不能讓國內房市跨越300萬天險，值得好好來觀察。

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住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，熱賣版塊變化小，表示房價修正幅度不大；但成交量縮，顯見市場對價格已經產生質疑，因此放慢進場腳步。徐佳馨表示，若這種現象持續，對開價過高的房屋更不利。

住商不動產統計台北市、新北市、台中市和高雄市4都2010年和2011年成交總價占比。房價居高不下的台北市，連續兩年是總價新台幣2000萬元以上房屋占的比率最高（逾18%），去年比前年微降0.23個百分點。

新北市2011年500萬元至700萬元、700萬元至1000萬元房屋成交占比大約都在2成5左右，2010年成交占比最高價格帶為500萬元至700萬元，比率為28%。

台中市連續兩年比率最高的成交價格帶落在300萬至500萬元間，去年比率2成5，比2010年略降1.8個百分點。

高雄市連續兩年是300萬元以下房屋成交占比最高，去年約3成5，比前年降約3個百分點。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

全台店王異主，每坪建坪首度突破一千萬元！外觀拉皮過的台北市東區凌雲大廈一樓皮爾卡登(Pierre Cardin)店面日前高價出售，近期將會過戶，成交價高達一．九五億；以權狀十八．四五坪計算，每坪成交單價約一○五七萬元，刷新全台房地產成交價歷史新高，一坪價格足以購買新北市一戶兩房中古屋，聲勢驚人！

全台店王原為台北巿西門町nono店面，每坪單價為九六四萬元，但去年一年間，北市東區店面價格快速飆升。五月忠孝敦化站三號出口三陽忠孝大樓法拍，富邦人壽以二十餘億元取得一至三樓，一樓店面每坪成交七二八萬元；同年十一月三商美邦標下頂好商圈香檳大樓部份樓層，其中一樓店面換算成交價每坪達八五二萬元，如今台北市忠孝東路四段明曜百貨旁的凌雲大廈一樓皮爾卡登店面更首度突破一千萬元。業界傳聞賣方持有該物件二年多，扣除成本，獲利上看億元！

北市東區店面除了成交價蒸蒸日上，租金也表現不俗。台灣房屋調查，阿波羅大廈一樓三角窗店面，權狀約六十四．五坪，目前出租給蘋果電腦，月租一四五萬，租金每坪每月二．二五萬元，也創下該區租金單價行情新高。

「去年一年間，北市忠孝東路四段黃金地段店面鮮少釋出，是成交價再創新高的主因！」商仲業者指出，特別是近來許多知名國際品牌搶進東區，帶動區域人流與錢流，即便整體房巿不佳，東區店面還是服務業、房產置產族等各方人馬兵家必爭之地。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊說，受東區明曜百貨引進日本知名服飾UNIQLO，及原統領百貨引進西班牙潮服ZARA隔街互打擂台的影響，忠孝敦化商圈店面成交價、租金皆迭創新高。近一年來，東區忠孝東路四段店面行情每坪七○○萬至一○○○萬元，統領百貨商圈巷內茶街每坪成交行情四○○萬至五○○萬，整體東區商圈店面租金去年一整年漲幅約四成至八成。

劉媽媽擁有忠孝復興商圈雄獅旅行社店面，權狀坪數約三十九坪多，租金也從月租八十七萬，調漲至一○○萬，每坪每月租金上升至二．五六萬元。

台北市主要商圈近二年價格漲勢驚人，永慶房產指出，雖租金調漲，但北巿店面平均投報率約二％左右，仍為史上新低。

邱太煊表示，精華區店面投報率已出現「負投報」現象，以皮爾卡登店面月租二十六萬計算，年投報率一．六％，不過，目前店面貸款利率已高達二％以上。換言之，投報率減去貸款利率呈現負數，產生負投報情況；即便如此，還是一堆人搶進東區店面，就是寄望未來的資產增值。

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工商時報【記者張國仁╱台北報導】

房地產實價課稅備受矚目。財長李述德昨（18）日表示，「實價課稅」的定義是什麼，要先講好。他認為，實價課稅是指「土地、房屋交易的實際價格課稅」，而非「持有的房地產以市價課稅」。

李述德說，實價課稅理念很好，但施政不是一步到位，正義無止境，政府有責任說明清楚，並建構施政目標的環境後，在社會共識下推動新稅政。

李述德所指「持有稅」，包括房屋稅與地價稅。他認為，課徵持有稅的不動產，是大家「安身立命」的根本，現在房屋稅是按房屋評價、地價稅是按公告地價來算，大約不到市價五分之一，如果是要對持有稅以實價課稅，等於是將現有房屋稅、地價稅調高五倍之多，「你感覺這樣好嗎？」

實現居住正義，李述德認為，財政部在稅務管理措施上有「五要」配套必須去做。

這五要是，交易資訊要透明，需要建立不動產實價登錄制度，使房地交易價格透明化；財產評價要覈實，則地方政府須合理調整土地公告現值；交易所得要明確，那就要核實計算交易所得課稅，適時調整房屋交易所得額標準；實價課稅要落實，稽徵機關據以課稅的交易所得將更接近實際；遏止逃漏要及時，必須加強查核特種貨物及勞務稅及預售屋、高額非自住不動產交易案件等。

「資本利得要課稅」，他說，這大家都知道，但施政要有「環境」，大家都說「租稅負擔正義化」，但是什麼意思？

李述德說，那就是要回到量能課稅、稽徵便捷、經濟發展和社會公益等原則下去考量。例如，營所稅率從25％調降到17％，政府減少1,000億稅收，但讓企業競爭力大幅提升。

又如，過去很多人批評，政府只對大企業予以租稅優惠，對傳產業沒有鼓勵，因此有「有錢的租稅負擔少，沒錢的稅負重」的譏評。

李述德說，實價課稅、資本利得課稅等政策若要實施，都不是「一步到位」，正義無止境，社會環境在變，大眾的期待在變，要與時俱進提升正義的內容，資本利得課稅和實價課稅一定是社會環境是要慢慢的形成，大家都有共識，認為有必要做才去做。

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