中國時報【陳宥臻╱台北報導】

奢侈稅加上選前觀望潮，11月房市交易量急凍！最近賣方價格似乎有些鬆動跡象，選後房市值得關注，因此台灣房屋著手調查11月雙北市最賣座行政區。結果顯示，11月北市交易最熱的區域為內湖區、新北市賣座王則是新莊區。

台灣房屋的調查方式為各行政區交易件數除以直轄市總件數，求出銷售占比；結果北市交易熱區前五名依序為內湖占17.14％、文山15.24％、松山15.24％、中山14.29％、萬華13.33％。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，受惠內湖科學園區就業人口的帶動，所以內湖區房價漲幅是近8年來，北市12行政區中表現最好的區域，加上內湖捷運線、大內科計劃、生活機能完善，且內湖區一直以來都是北市買賣移轉棟數最多的前三名。

第二名文山區向來是軍公教的買盤區，鮮少投資客，較不受奢侈稅影響，買氣一直都很穩定。接著，松山區則受惠捷運松山線2年後通車，通車前的利多期待，加上前瞻21大樓標出高價，激勵週邊行情上漲，交易量也頗為活絡。

新北市最賣座前五名行政區，分別為新莊占11.77％、汐止占10.50％、新店9.66％、土城8.82％、三重8.40％。

台灣房屋表示，受惠雙北市大眾捷運系統便捷，一些位居北市、新北市交界的衛星城鎮，大幅縮短民眾進北市的時間，且因一橋之隔房價相對便宜，深受小資族及新婚族的青睞。

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工商時報【記者薛孟杰╱台北報導】

本屆立院會期進入最後倒數，朝野立委昨日協商達成共識，將利用週一到週三，連續召開三日院會，進行法案大清倉。包括消費者債務清理條例部分條文修正草案、「居住正義5法」等已列為優先法案。

朝野立委議定，12日先處理債清條例、銀行法部分條文修正草案等。13日則處理101年中央政府總預算案，並表決居住正義5法、/及公司法、民用航空法部分條文修正草案等。

朝野立委昨日並針對居住正義5法中的住宅法草案進行協商，取得部分共識。參與協商的國民黨立委紀國棟表示，住宅法中有關住宅交易價格等資訊透明化相關條文，因原本有意見的立委未能出席協商，將再請立院院長王金平召集朝野協商予以釐清，以求在14日立院停會前完成修法。

朝野昨日針對住宅法取得的協商共識包括，為協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居住宅，政府得視財務狀況擬定計畫，辦理補貼住宅的貸款利息、租金或修繕費用，補貼種類包括自建住宅貸款利息、自購住宅貸款利息、承租住宅租金、修繕住宅貸款利息、簡易修繕住宅費用。

另，接受住宅貸款利息補貼者，除經行政院專案同意，不得同時接受兩種以上住宅貸款利息補貼。接受政府住宅費用補貼者，一定年限內以申請1次為限。

居住正義5法包括不動產經紀業管理條例、土地徵收條例、平均地權條例、地政士法等部分條文修正草案及住宅法草案，5法中仍有部分內容待協商，由於馬英九總統已指示本會期一定要完成立法，朝野立委下週還要密集協商。

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奢侈稅上路、歐債風暴震盪，急凍的房市將在總統大選後見真章，學會在對的時機進場，才能撿到便宜！房價全面上漲的時代已經過去，展望2012年，有購屋、換屋需求的民眾應該如何因應？8指標為你解讀房市真相、7妙招幫你達成幸福買屋，掌握房市最新趨勢，讓你在新的一年買房不吃虧，換屋不怕跌！

清晨六點二十分，在竹科上班的李和昇，就得從溫暖的被窩起床出門。每周一到五，他都得趕搭六點四十分從台北市發車的接駁車上班，這種每天通勤超過兩小時的日子，他已經過了四年多。

為了縮短交通時間，二○一○年初，李和昇狠下心在新竹市的關埔重劃區，以每坪二十一萬元，買了一戶總價約一千萬元的預售屋，打算完工後一家四口移居新竹。

最近，建設公司告訴他，新房子明年二月前後就可以交屋，但對於入住新房的喜悅，李和昇只高興了短短的一天。

對他來說，交屋的另一個意義就是，每個月要開始繳房貸了！只要日常生活省一點，應該還過得去。壞就壞在，從下半年開始產業景氣下滑，竹科廠商放無薪假的人愈來愈多，雖然目前公司經營穩健，但李和昇看著全家福照片裡三歲和一歲孩子的笑顏，眉頭卻還是皺了起來，因為他感受到，在經濟如此動盪的局勢下，原來「有殼蝸牛」的背上，要負擔這麼大的壓力。

場景轉到台北市，從奢侈稅上路以後，電線杆上突然增加了許多Ａ４紙大小的廣告單，黃色紙上「缺錢急售」、「開價就賣」的字眼，令人怵目驚心。四年前才成為房仲業務員的小詹說，公司今年下半年只有八月業績達到上半年水準，其餘四個月都很差。

現象：有殼族還款壓力大 房仲恐掀關店潮

「以前大家習慣在辦公室東摸西摸到晚上十點才晃回家，看看有沒有下班的過路客經過，現在等上一個星期，也不見得有人走進來。」原本嘴裡叼著菸的小詹，突然仰起頭，吐出一口長長的煙霧說，「呼！就算是○八年金融海嘯時也沒這麼冷清，現在大家都在比誰的氣長！」

房市冷氣團來襲，就連大家認為這幾年賺到荷包滿滿的預售屋市場也無法倖免。實際到今年推案量高達五百億元的新北市林口走一遭，不過是七個月前，林口才因為機場捷運線動工，推案開價站上每坪三十萬元，但現在，佯裝買方的記者才坐下來，跑單小姐就急著說，「剩最後兩戶，一坪算你二十四萬元，今天下訂，價格還可以再談。」建商的態度從過去惜售，轉變為急賣。

過去幾年專攻大台北捷運共構住宅案的日勝生，十一月下旬才與營建署簽訂「合宜住宅」興建案。董事長林榮顯不諱言，對於明年的房地產景氣保守以待，原本預計在今年底推出的捷運南港機廠聯合開發案，因為市場買氣不佳，已決定暫緩推出。

「雖然合宜住宅房價一坪只有十九．五萬元，但總銷至少有四百億元，對挹注營收數字來說也是很可觀。」日勝生副總經理周惠玉坦言，明年房市回歸市場供需面，建商要滿足目前首購族最需要的「基本款」，才能維持營收。

趨勢：建商推案左傾 房價至少修正兩三年

和日勝生一樣，從Ｍ型右端的高端消費市場，轉而「左傾」的還有遠雄、長虹等知名建商，和之前創區域新高、每坪開價二百萬元的豪宅案相比，遠雄在桃園八德市推出的「遠雄艾菲爾」每坪開價十七萬元，長虹明年在鶯歌推出的新案每坪開價僅二十萬元。

「接下來的產品會回歸地段、坪數實在、價格等基本要件，低單價、低總價才是市場主流。」房產達人張欣民說，奢侈稅上路後，房市主要買盤皆為自住客，大坪數、高總價就等於是票房毒藥。

從內政部營建署最新公布的「第三季住宅需求動向調查」結果來看，台北市平均購屋單價再創新高，來到每坪六十二萬元，但平均購屋總價卻是自金融海嘯後首次回跌，從上一季的二七七八萬元高峰，跌至二三五七萬元，跌幅超過四二○萬元！

這是否隱含了房價鬆動的徵兆？大多數建商認為，目前市場是「延遲性購買」，而非價格鬆動。

八大指標看市場動態 指標一：交易冷 買賣移轉棟數創單月新低

華固建設總經理洪嘉昇認為，由於總統大選前政治因素紛擾，購屋者採取觀望的態度，加上政府打房，使得投資客退場、交易量縮，但近期政府對於五百坪以下的國有地出售禁令解除，代表打房將告一段落，在目前低利環境下，房價仍有支撐。

不過，政大地政系教授張金鶚認為，「量先價行是必然的趨勢，現在交易量萎縮是事實，等到選後供過於求的壓力真正發酵，價量齊跌就會發生。」他建議持有物件者越早出場越好，因為未來房市修正兩、三年是一定的，修正三、五年是正常的，修正七、八年則是過去歷史的脈絡。

漲了八年的台灣房市，是否真的進入修正期？從量先價行的觀念來看，除了反映市場第一線的各大房仲業者，每個月的內部成交量都不斷下滑，內政部最新公布的十月全國買賣移轉棟數約二．五萬棟，不僅較前月減少近九％，更創下金融海嘯後的單月新低點(下頁圖一)。

原本最熱門的交易區台北市與新北市，與去年同期相比衰減幅度均超過三成，以目前的交易情形來推估，今年的全國買賣移轉棟數恐怕僅能勉強觸及三十六萬棟的水準，低於○八年金融海嘯的三十八萬棟，創下ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）後近八年新低量。

信義房屋企研室經理蘇啟榮說，「量先價行」是房地產市場的鐵律，以○八年金融海嘯為例，當時房地產量縮三個月後，價格開始鬆動，而奢侈稅實施後，全國買賣移轉棟數從六月開始萎縮到現在，價格不可能不降。

指標二：量大減 北台灣九二八推案創新低

除了成屋交易急凍，預售屋的推案量也急踩煞車。從《住展》雜誌的北台灣推案量統計(下頁圖二)，可以發現去年九一三五億元，今年下降到七千四百億元，尤其是九二八檔期，實際推案量還不到七百億元，創下近五年來新低。

原來第四季是旺季，但從選前推案量觀察，雖然量案有一千二百億元，但其中遠雄「U-TOWN第一期」和「雍和台北園區」都是廠辦產品，這兩個案子就占了選前案量的三分之一。

至於選後，包括甲桂林、甲山林、新聯陽、新理想、創意家五家大型代銷，預計明年第一季推出八百億元案量，比起今年同期的一○八○億元下滑超過二五％。看法最保守的甲桂林廣告，明年第一季更是完全不推新案，主要是今年新案平均銷售期都要一年以上，必須繼續銷售年底前未去化的一八○億元案量。

指標三：信心差 建使照總樓地板面積縮小

量能不足之外，建商對房市前景的信心也不佳。以建造執照和使用執照申請的總樓地板面積(下頁圖三)的變化來看，建照總樓地板面積反映了建商對房市前景的信心，是景氣領先指標之一，而使照總樓地板面積則代表供給量。

去年建使照的總樓地板面積達到高峰之後，今年已經開始往下，六月奢侈稅上路之後尤其明顯。

建商不看好明年景氣，對於大面積土地的標售意願也降低了。十一月包括南僑台北廠和太子敦南大樓，都開始降價求售。南僑台北廠二千八百坪土地，之前開價三十億元卻沒有買主上門，只好降為二十五億元；太子敦南大樓也是一樣，原本開價一○三．六億元流標，現在確定打八八折，以九十二億元再度標售，預計十二月底開標。

指標四：單價跌 三大都會區房價鬆動

除了大型標案降價求售，國泰房地產指數的新推案「可能成交標準單價」也開始鬆動(圖四)。第一季時，高雄就從每坪十六．一八萬元高峰，第二季跌到十五．八四萬元；台中房價也小幅下跌，到了第三季，包括新北市、台南、高雄，每坪單價都往回走，六個主要城市中，已有一半房價疲軟。

成屋價格部分，根據信義房價指數今年第三季統計結果，一向被視為「量再縮也不跌」的台北市，赫然出現約二％的跌價，而整個台灣地區也出現七％的跌價。至於哪裡會跌？跌幅多大？政治大學經濟學系專任教授林祖嘉認為，應該要先看空屋率…【全文請見今周刊781期, 】

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工商時報【鄭啟明】

由政府最近公布的10月份全台各主要都會區的建物買賣移轉棟數數據，得出全台今年10月比9月下降8.79％。在目前市場呈現量縮的情況下，應如何購屋呢？順著捷運周邊買好屋，增值可期，應該是一個最好的選項目標。

捷運站周邊房屋一直以來都被視為搶手的標的物，漲勢可期，久而久之，捷運站點附近的房屋幾乎已成為投資獲利的保證，在資金允許的情況下，購屋者也逐漸養成了「逐捷運而居」的習慣。

太平洋房屋建議，捷運購屋要訣如下：1.興建中或是規劃中捷運站點比較會有再增值大一點的空間。2.擁有雙捷運的轉乘站優先納入考量。3.應留意是否因高架捷運產生的噪音和低私密性造成居住品質降低。4.捷運共構宅具有「到站即到家」的優勢，被視為是最佳的抗跌產品。5.選購捷運宅，以近捷運500~1,000公尺為最佳距離。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

那一個縣市最受歡迎、最多人遷入居住呢？根據內政部統計，今年1至10月統計，台北市以高達6.63的社會增加率，榮登五大都會區榜首，並創下SARS以來新高，顯示即使台北市節節攀升的高房價令人咋舌，但仍有許多民眾前仆後繼的積極「住」進台北市。

所謂社會增加率，主要凸顯人口淨移入（移入減掉遷出，除以區內年中人口數乘一千）狀況。

內政部公布最新數據顯示，今年截至100年10月底，全台的社會增加率為0.52，在五大都會區中，以台北市最受民眾喜愛，社會增加率高達6.63，大幅領先居次的台中市（社會增加率2.23），而外人遷入人數也高達其他縣巿2至3倍。

單以遷入狀況分析，則以新北市的遷入人口數最多，有177,340人，占全台遷入總人口數的18％。

太平洋房屋總經理鄭念祖表示，台北市就業、教育、交通、生活、購物商圈等資源的優勢，仍是其他縣市難以取代的。位於南北中間的台中市，本來就是中部縣市居民聚集的重要都會區，由數據上可見，高達85％以上人口是由其他的縣市遷入，再加上最近幾年，台中七期、逢甲商圈等的蓬勃發展，提高台中的能見度與曝光度，促使許多資金紛紛投入台中房市。

值得注意的是，根據住展雜誌調查，近來在股巿、債巿受挫的投資人，有轉入大台北地區，投資套房的趨勢。

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根據內政部統計，今年1至10月全台買賣移轉棟數約30.8萬筆。

永慶房產集團今天發布市場報告預估，今年全年交易量約35.8萬筆，交易量不僅比2008年金融海嘯的37.9萬筆低，更將創下自2004年以來的8年新低。

永慶房產集團分析，受到市場交易量能急遽萎縮影響，未來房價修正機會增加。

永慶房產集團研究發展室協理黃增福表示，今年房市一般住宅成交量持續量縮，到10月量能減幅逐漸縮小，市場底部有逐漸浮現的態勢。

黃增福指出，在量縮壓力下，預估明年一般住宅價格會有修正的機會；商用不動產受到大型商辦標售持續火熱的影響，未來表現仍然搶眼，主要為換辦需求的自用業主，及賺取穩定租金報酬的置產客戶，持續買進市區中小型的B辦產品。

台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示，受到奢侈稅及歐美債信衝擊全球經濟影響，量縮格局確立，明年房市修正機率大增。但由於銀行房貸利率仍低，預計修正幅度不會太大，大約在10%至15%。他建議民眾購屋鎖定精華地段、明星學區等抗跌區域。(圖由中央社製作)

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房市大老，看空房市！總統大選前，房市急凍，傳出前國泰金控副董事長「蔡鎮宇」憂心地表示，房價不只會下修，房市甚至還會泡沫，而且幅度高達三到五成，東森房屋董事長「王應傑」也表示，房市前景不明，房仲成交量萎縮，恐怕爆發「店頭頂讓潮」。

民眾：「一個車位兩千萬，停在這邊，好像是車位的高級住宅。」民眾大呼不可思議，因為放眼望去，這一大片停車場附近有不少豪宅，位置就在北市松勤路，還有松仁路口，是前國泰金控副董事長蔡鎮宇旗下公司所有土地總共1178坪，市價每坪大約400萬，如果未來推豪宅，每坪上看200萬元，不過現在卻不蓋豪宅，改成停車場，房仲分析，現在房市前景不明，開發商寧可邊養地，邊等房市回溫，而且這樣做可能因為蔡鎮宇已經嗅到房市警訊，房市將會泡沫三到五成。

建商不停搭建房子，就像是這個吹起的大泡泡，看似美妙，但卻空有外貌，因為沒人要買。根據統計，全台空屋率，新北市就有22%居冠，台中和高雄也分別有兩成左右的空屋，民眾不買轉租，數據也會說話，因為租屋網路平台點閱率爆增，不但比10月爆增五成，甚至創下兩年來新高，大選前，房市觀望氣氛濃，成交量萎縮，這也讓不少房仲撐不下去。

東森房屋董事長王應傑：「有一些邊境店東他就撐不住了，但是我們好的店東就會擴張地盤，就把他頂下來，現在各地類似這種情形都層出不窮。」看來房市要等大選後，才能漸漸明朗，只是對於老百姓來說，儘管房價有下跌機會，但依照現在所得來看，想要買得起房，似乎還得好多年。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

政府推動居住正義，雷厲風行，打房加查稅，投資大咖「三黃一劉」一個比一個低調。巿場人士指出，昨日遭檢調搜索的黃勇義，近期十分低調，除了帶妻子出國旅遊一段時間，還在某國立大學修ＥＭＢＡ（高階主管企管碩士）課程。黃文雄則將主力放在經營不良資產，還當起客運董事，近期也被國稅局查稅。

久久未看屋、進貨的「劉媽媽」、劉月釵，近來也很低調。之前買進第二戶帝寶（北市仁愛路）官司勝訴後，正準備裝潢。但巿場盛傳，十一月劉月釵買了第三戶帝寶，業界人士指出，應有這回事，但全案可能尚未完成移轉登記。

至於之前控告台北巿議員鍾小平的帥過頭、「炒樓教主」黃家進昨天表示，現在主要心力放在授課，教學員如何買賣房屋，「教書所得還夠糊口啦！」黃家進指出，近來巿場這麼淡，連他都看壞，怎麼可能這時進場，現在只能多多做功課。對勇哥遭檢調查稅，黃家進說，稅捐機關早就查過他，但是近五年來名下只有一間房子，沒逃漏稅問題。

面對勇哥被查稅、還被檢方調查，一位不願具名的房仲業者指出，黃勇義近年來以經營東區店面和都更產品為主，已經退出一般住宅市場，除因一般住宅競爭者眾外，店面與都更產品因為總價高，獲利相對不凡，也成為黃勇義近期努力耕耘的區域。

至於黃文雄，有業者透露，其實，之前黃文雄已被追繳大量稅金。以前黃文雄常常與媒體侃侃而談，惟現在面對媒體，他都能避就避，避不開，只會強調，「繳稅是國民應盡的義務」，「會配合繳稅」等話，就勿勿離開。

不過，也有業者指出，從SARS之後房巿大漲至去年，許多人買預售屋，並在未蓋好前賣掉賺差價，這些人多沒有繳稅，但之前，也沒有人說這是違法的，現在國稅局撒下天羅地網的查稅，讓許多投資人「剉咧等」，不知何時查到自己頭上，希望政府能給民眾自首的機會。

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

國泰建設（2501）愈是在房地產景氣遲滯的時候，愈是大膽危機入市，昨（7）日砸下15.56億元，「插旗」新竹竹北的高鐵車站門戶，逆勢操作大舉搶地。

由於國建今年邁向認列高峰，有機會創造近17年以來獲利最佳的紀錄，因此計劃伺機再搶進大台北都會區的土地。

上市營建股龍頭國建，儘管營建股錢景能見度欠佳、空頭持續侵襲，但國建股價仍逆勢挺進，昨天有法人撐盤，小漲至11.5元，預期本周公布前11月營收，將再帶來利多題材。

國建今年業績亮眼，前3季EPS已0.23元，在入帳個案密集挹注下，前10月營收累計就高達59.65億元，較去年同期激增56％之譜。

預期11月和12月在新北市三重「國泰一品」完工交屋入帳下，第4季有機會再帶動營收衝向新高，法人估計2011年全年營收有機會挑戰80億元大關。

法人預估，若國建全年營收順利衝上80億元，那麼全年的EPS，則有機會突破2元，屆時可望創下近17年的新高。

國建斥資15億餘元買下新竹縣竹北市等3筆土地，共1,472.17坪，換算每坪購進價格約105.69萬元。

國建協理陳仁澤表示，這塊地正位於竹北高鐵車站前的公園對面，又占地近1,500坪，鄰近竹科園區，地點非常好，因此國建決定首度「插旗」竹北。

陳仁澤表示，依法定容積率300％、使用分區商業區來看，每坪土地105萬元算是高於行情一點，可是依國建選地的眼光、加上產品規劃能力、品牌加分能力，應該可創造產品附加價值，每坪應可推案到40萬元以上，估計明年第4季可推案，總銷約40至50億元。

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內政部營建署今天（7號）宣布，新北市板橋浮洲合宜住宅將在下星期一（12號）舉行動土典禮，並從十二月二十三號起到明年年底，為期一年多的時間，受理民眾申請承購證明，想要申請的民眾可以到各縣市政府的申辦窗口索取申請書，或上營建署網站下載，備齊資格證明相關文件後，就可以申辦資格審查。取得核發證明文件的民眾，預計最快明年（101年）五月份就可以開始向得標廠商「日勝生」辦理申購登記。

營建署表示，浮洲合宜住宅的總投資金額約新台幣四百三十億元，包括住宅與店鋪在內，總計四千六百一十八戶，預計民國一百零三年底前完工取得使用執照，並在完工隔年（104年）三月份交屋。住宅售價平均每坪只有十九點五萬元，初步估計比週遭房價便宜三成以上。

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松山火車站從平面改地下化，加上十月底新巿民大道開通，四通八達，到那都方便，不少計程車司機覺得省了不少時間，原來饒河夜巿和五分埔，少了平交道的隔閡，店家也覺得人潮變多，讓精華區的店面價格持續看漲。

即將進站的是15點32分基隆區間車。準點的火車還沒扺站，頭燈就先為地下化的松山火車站投射出光線，不過這盞刺眼的光線，卻讓松山再度活了起來！司機：「以前虎林街每次要過，都遇到火車要來，現在都可以通了，四通八達，以前還要繞一圈。」

八月地下化峻工，接著十月底新巿民大道串連台北巿區，原本前後封閉松山火車站，頓時變的四通八達，到那都方便，前後站少了平交道做阻欄，民眾汽機車五分鋪、饒河夜巿來回快速，讓商家生意跟著上揚。

商家：「你沒有開通的時候，籬笆圍著，人都從那邊走，所以開通對我們比較好，業績差幾千塊有。」交通方便，人潮多，讓車站周邊店面也開始聲聲漲，精華地段的一樓店面不誇張，從六月至今，每坪從原來的180萬，喊破200萬。

房仲業者陳泰源：「目前為止是雙鐵共構，未來再加上捷運松山線他也開通之後，因為現在正在蓋，到時候三鐵共構之後，這邊房地產還會再有一波漲勢。」松山火車站平面鐵路，一份老台北巿民深刻記憶，靠著地下化這景像，開始汰舊換新，接下來也靠著捷運開通，周邊再翻轉指日可待。

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